リースバックとリバースモーゲージの違いは？仕組みやメリットを解説

「リースバックとリバースモーゲージの違いがわからない」「自分はどちらを利用すれば良いのだろう」と、お悩みの方は珍しくありません。
どちらも今の家に住み続けられる点では同じですが、仕組みやメリットが異なります。
この記事では、リースバックとリバースモーゲージの仕組みの違いや、メリット・デメリットに合わせて、どのような方に向いているかをご説明します。
さいたま市でリースバックやリバースモーゲージをご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

リースバックとリバースモーゲージの違い1：仕組み

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも今までと同じ家に住みながら、まとまったお金を手にすることができますが、その仕組みには大きな違いがあります。
ここでは、両者の仕組みの違いをご説明します。

リースバックの仕組み

リースバックは、家を売却し、その後は賃貸物件として同じ家に住み続ける仕組みです。
売却により、最初にまとまった資金を手に入れ、その後は毎月家賃として指定された金額を支払い続けます。
基本的には、売却した家の買主が、そのまま大家さんとなるイメージです。
一戸建てやマンション、事務所、店舗などで利用可能で、物件の種類にも厳しい制限はありません。
まだ住宅ローンを完済しておらず、抵当権が設定されている物件でも利用できます。
年齢制限もなく、所有者以外からの同意も不要です。
受け取った売却代金の使用用途にも、制限がありません。
ただし、売却するため、物件は買主の名義に変更されます。
希望すれば、売却後に同じ家を買い戻すことが可能なケースもあります。
リバースモーゲージの特徴をまとめると、以下のとおりです。

• 受け取るお金：売却代金
• 利用の条件：厳しくない
• 物件の名義：買主名義となる
• 資金の使途：自由

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージは、家に住みながら、その家を担保として、金融機関から融資を受ける方法です。
契約者が死亡したとき、または、契約期間が終了したときに自宅を売却することで、借りたお金を一括返済します。
お金は、毎年一定金額を受け取る他に、一括で受け取る、決まった範囲内の金額を随時受け取るなど、受け取り方を選択できます。
銀行からの融資のため、受け取ったお金の使い道には制限がかかることもあります。
また、一戸建てのみを対象としている金融機関もあり、年齢制限、収入制限が設けられていることも多いです。
保証人や推定相続人からの同意も必要で、抵当権が設定されていると利用できません。
リバースモーゲージの特徴をまとめると、以下のとおりです。

• 受け取るお金：銀行からの借入金
• 利用の条件：厳しい
• 物件の名義：変わらない
• 資金の使途：制限されることがある

リースバックとリバースモーゲージの違い2：メリットとデメリット

リースバックとリバースモーゲージは仕組みが違うため、それぞれに異なるメリットとデメリットがあります。
ここでは、それぞれのメリットとデメリットを解説します。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは、以下のとおりです。

• 条件が厳しくない
• 固定資産税の支払い義務がなくなる
• 素早くまとまった現金が手に入る

リースバックを利用するのにそれほど厳しい条件は課されず、多くの方が利用できます。
また、所有権を手放すため、毎年の固定資産税の支払い義務がなくなるのもメリットです。
売買契約が成立した当日に現金が手に入り、家を素早く現金化することができます。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットは、以下のとおりです。

• 毎月の支払いの負担が大きくなりやすい
• 名義が変わる
• 住宅ローン残債によって受け取れるお金がかわる

リースバックでは、家に住み続けるために毎月家賃を支払う必要があるため、それが負担となる場合もあります。
また、売却することで名義が変わるため、相続などで他の方に譲り渡すことはできなくなります。
さらに、住宅ローンが多く残っている場合は、受け取れる金額が少なくなることも考えておくと良いでしょう。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットは、以下のとおりです。

• 毎月の支払いの負担が少ない
• 高齢でも借り入れができる

リバースモーゲージでは、サービスの利用期間中は利息の支払いだけをすることになります。
そのため、毎月の支払い負担が軽く、余裕を持った生活を送りやすいでしょう。
高齢者にとって、一般的な融資を受けることは難しいですが、リバースモーゲージなら利用可能なのもメリットです。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのデメリットは、以下のとおりです。

• 条件が厳しい
• 金利の上昇が返済額に影響するおそれがある
• 融資の限度額がある

リバースモーゲージは、年齢や同居人、相続人の状況などによって、利用できないケースもあります。
利用できる物件や地域が限られていることにも、注意が必要です。
また、リバースモーゲージを変動金利で利用していた場合、金利の上昇によって、支払う利息が高くなる恐れもあります。
さらに、融資される額は不動産の評価額をもとに算出されるため、それ以上借りることはできません。
地価や景気の変動により不動産評価額が下がった場合は、当初の予定よりも早く一括返済が求められることもあり得ます。

リースバックとリバースモーゲージの違い3：向いている方

リースバックとリバースモーゲージの特徴を見極め、どちらを利用したほうが良いか慎重に検討することが大切です。
ここでは、それぞれに向いている方をご説明します。

リースバックが向いている方

以下のような方は、リースバックが向いています。

• 早めに資金が必要
• 相続対策がしたい
• 住宅ローン残債がある

リースバックでは、融資を受けるよりも早いスピードで、まとまった現金を手に入れることができます。
お金は自由に使えるため、それぞれの事情に合わせて、現金を利用することができます。
また、家はそのままでは分割が難しいため、相続の際にトラブルが起きることも珍しくありません。
リースバックでは家を現金化できるため、同じ家に住み続けながら相続対策をすることができます。
もし住宅ローン残債がある場合は、リバースモーゲージは利用できないため、リースバックを選択することになるでしょう。
売却価格より住宅ローンが多く残っている場合でも、金融機関に相談し任意売却と組み合わせることで、リースバックの利用が可能です。

リバースモーゲージが向いている方

以下のような方は、リバースモーゲージが向いています。

• 毎月決まった金額を受け取りたい方
• リフォームして住み続けたい方
• 名義を変更したくない方

リバースモーゲージでは、お金の受け取り方を選択することができます。
「年金型」と呼ばれるタイプを選択すれば、毎月決まった額を受け取ることができるため、生活にゆとりが生まれるでしょう。
また、リバースモーゲージはお金の使途に制限がありますが、リフォームであれば多くの金融機関が認めています。
今の家をより快適にしたうえで、住み続けることができます。
さらに、リバースモーゲージでは、契約期間が終了するか、契約者が死亡するまでは、名義は変更されません。
自分名義の家に住み続けたい方にもおすすめの方法です。

まとめ

リースバックとリバースモーゲージの違いを、仕組みやメリット・デメリット、向いている方という3つのポイントで解説しました。
それぞれ特徴が異なりますが、まずは査定を受けて家の価値を確認し、今後の方針を決めると良いでしょう。
わたくしども「南新商事」は、さいたま市で不動産売却を取り扱っております。
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