不動産売却前に売主が知っておきたい「契約不適合責任」と買主の権利を解説

不動産売却をする売主の方が知っておきたいものに「契約不適合責任」があります。
これは、引き渡した不動産と契約内容に相違があるとされるとき、売主がもつ責任のことです。
今回は、契約不適合責任とはどのようなものかについて解説します。
さらに、トラブルを未然に防ぐためのポイントや方法もご紹介しますので、さいたま市で不動産売却をお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却時の「契約不適合責任」とはどんな制度？

契約不適合責任とはどのような制度なのでしょうか。
まずは、これから不動産売却する方が知っておきたい制度の概要など、押さえておきたい基礎知識を解説します。

「契約不適合責任」とはどんなもの？

売買契約を交わすとき、売主は、買主に対して契約に合うものを引き渡すという義務があります。
不動産取引における契約不適合責任とは、契約内容と相違のあるものを引き渡したとみなされる場合、売主や請負をした人が、買主に対して負う責任です。
民法では、取引した目的のものについて、「数量」や「種類」、「品質」の内容が契約と合わない時に責任が生じるとされています。
とはいえ、不動産売却をした場合は、おもに品質についての責任になる可能性が高いでしょう。
契約不適合責任とは、実はさまざまな売買契約で適用されるものですが、ここでは不動産売却における契約不適合責任に焦点をあてて解説していきます。

不動産売却における契約不適合責任

品質についての契約不適合とは、引き渡した土地や建物が、契約で想定していた品質に満たなかったとされる場合です。
たとえば、売却をして引き渡した不動産に不具合があった場合などです。
築年数の古い建物では、雨漏りなどがよく見られるケースとなります。
不動産売却をする際、雨漏りに関する説明がなく、契約書にも該当する事項が書かれていない場合、買主側から修繕や補償を求められることがあります。
そうなると「古い家だから売却すると責任に問われそう…」と、ご不安を感じる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、不動産売却における契約不適合責任には、引き渡し後のトラブルを回避しやすくするポイントがあります。
トラブルを防いで不動産売却するには、売主側が売買契約書に、その内容を記載することが肝になります。
雨漏りの例でいうと、雨漏りが起きることについて買主に説明をして了承を得ており、契約書にも建物の状態について記載されていれば、責任を求められない場合が多いでしょう。
ただし想定外の場所で起きた場合には、求められる場合もあります。
また中古住宅の場合、住宅設備に不具合があることも珍しくありません。
そのため、契約不適合責任の対象となる不動産売却では、契約書に住宅設備を免責とする特約や容認事項を記載するケースもあります。
経年による設備の劣化や雨漏りのほか、断熱材の劣化などもトラブルが生じやすいところです。
売買契約書に取り決めた事項を書いておくことが、契約不適合責任のトラブルを回避するコツです。
とはいうものの、実際に不動産売却をするときに気を付けたい箇所はケースバイケースでもあります。
そのような場合も不動産売却のサポート実績が豊富な弊社にご相談いただければ、売主の方のご不安が軽くなり、スムーズで安全なお取引ができるよう尽力いたします。

不動産売却における契約不適合責任での買主の権利を解説

不動産売却における契約不適合責任では、買主の権利が5つ設けられています。
不動産売却をする方が知っておきたい予備知識として、買主の権利も解説します。

追完請求

不動産売却後に、契約と相違するものを引き渡した場合、売主は契約においての義務を果たしていないとされる可能性があります。
その場合、ひとつめの買主の権利として、追完請求があります。
不動産売却においては、修繕や補修を求めることなどです。
契約書に記載のない雨漏りなどの不具合があるときなどに、求めることができます。

代金減額請求

履行の追完を求めて対応がなかった場合に、代金を減額するよう求めることができる買主の権利です。
売主から追完の対応がなかった場合以外にも、そもそも補修が難しいケースなどでは、追完の段階を経ずに、減額の請求からおこなうことも認められています。
しかし、買主の責任に基づいて契約内容と相違することが生じた場合は、代金の減額も認められません。

催告解除

追完について催告しても、対応がなかった場合に契約の解除ができるという買主の権利です。
たとえば、補修を求めても実施されなかったというとき、買主は代金の減額を望んでいないケースもあります。
また、減額に応じられても、買主が住もうとすると欠陥の改善に費用が多くかかってしまうようなケースも、催告解除が可能です。
催告解除の場合、売主から代金を返金しなくてはなりません。
しかし、一般的に軽微な範囲の認められる場合には、契約の解除の対象とならないケースもあります。

無催告解除

求める対応の見込みがなく、契約の目的を果たせないとき、あるいは履行が困難であるときに行使できる買主の権利が、無催告解除です。

損害賠償

補修などの求めに対して、対応を受けることができても、損害が生じているときに請求できるのが損害賠償です。
損害賠償では、売却する方の過失や故意でない場合、責任を問わないとする「過失責任」の考え方が用いられています。
そのため、売主が意図して隠した不具合や、過失によって起こってしまった損害というケース以外では、買主の権利として賠償を求めることはできません。

不動産売却前のインスペクションは契約不適合責任の対策に有効？

このように、不動産売却をして引き渡した後、契約不適合責任の対象となる場合は補修などの請求をされる可能性があります。
最後に、売却前におこなうことでトラブルを未然に防ぐ対策にもなる、インスペクションについてご紹介します。

不動産売却の告知義務について

公平な不動産取引をおこなうために、売主は欠陥があった際には、購入する方に対して告知する義務をもっています。
告知すべき内容があるのに義務を怠ると、賠償や契約解除といったトラブルにつながる可能性もあるため注意が必要です。
トラブルを未然に防ぐには、売却前に、不具合の発見に役立つインスペクションをおこなうことも有効です。

インスペクションとは

インスペクションは、不動産売却前に専門家がおこなう住宅診断です。
専門家である住宅診断士が不動産の状態をチェックして、欠陥や劣化の具合を診断します。
インスペクションをすると、診断結果がわかるだけでなく、補修したほうが良い箇所やタイミング、費用にまつわるアドバイスも受けることができます。
インスペクションで診断される項目は、構造の問題や設備の不具合、また雨漏りの発生状況などについてです。
柱や床など構造上の要所、屋根や外壁などがチェックされます。
ホームインスペクションの実施には費用がかかりますが、告知や契約書に必要な記載の判断材料になるため、契約不適合責任の対策として不動産売却に役立つでしょう。

まとめ

不動産売却前に知っておきたい契約不適合責任を解説しました。
売主の方にとっては、契約書の記載の有無が重要なポイントとなります。
南新商事では、さいたま市で不動産売却をされる方のスムーズな取引をサポートしております。
契約不適合責任について、気になる質問などもお気軽にお問い合わせください。