空き家を売りたい！現状のまま売却か更地にして売却かどちらが良い？

空き家を売りたいと考え始めたら、現状のまま売り出すか、建物を解体して更地にしてから売り出すかを決断しなければいけません。
それぞれに違ったメリットやデメリットがあるため、両方を知ったうえで比較することが重要です。
この記事では、空き家を現状のまま売却する場合と更地にして売却する場合の特徴、さらに、売却にかかる費用をご説明します。
さいたま市にある空き家を売りたいとお考えの方は、ぜひご参考にしてください。

空き家を現状のまま売りたい場合

空き家を現状のまま売りたい場合は、建物と土地をセットで売り出すことになります。
空き家の売り出し方には種類があるため、建物の状況に応じて決めると良いでしょう。

空き家は「中古住宅」か「古家付き土地」か？

空き家を売却する場合、2種類の売り出し方があります。
まだ新しく、買主がそのまま問題なく住める空き家は「中古住宅」として売却することが一般的です。
それに対して、築年数が経過しており、そのまま住むのは難しい空き家の場合は「古家付き土地」として売却すると良いでしょう。
古家付き土地とは、あくまでも土地がメインで、そこに古い家が建っているイメージです。
広告では「廃屋付き土地」などと記載されることもあります。
一般的な木造住宅の場合は築20年で建物の価値がゼロになるとされているため、築20年を目安にどちらで売り出すかを決めることが多いです。
ただし、古家付き土地として売却するかどうかに明確な決まりはないため、建物の状態を見たうえで売却方法を売主が判断すると良いでしょう。
築年数が経っていても、状態が良く傷みが少ない空き家であれば、中古住宅として売却したほうが良いこともあります。

現状のまま空き家を売却するメリット

空き家を現状のまま売却するメリットは、費用がかからないことです。
また、空き家をリフォームしてそのまま住みたいと考えている買主に検討してもらえる可能性があるのもメリットでしょう。
さらに、住宅が建っている土地は「住宅用地の軽減措置特例」が適用されるため、固定資産税が安くなります。
税負担が軽いままでいられるため、焦らずに売却を進められます。

現状のまま空き家を売却するデメリット

空き家を現状のまま売りたい場合、売却期間が長くかかり、売却価格が安くなりやすいというデメリットがあることを知っておきましょう。
古い空き家が建っている土地は魅力的に見えにくいため、購入を決断されにくいことがあります。
また、買主は購入後に建物解体の費用や時間がかかるため、その分の値下げを要求されることも珍しくありません。
結果的に、空き家の建っている土地は売却までに時間がかかり、売却価格が安くなる傾向にあります。
さらに、売却して手放すまでは所有者に空き家を管理する責任があります。
自然災害が起きても破損や倒壊の危険がないよう、管理を続けなければいけません。

空き家を更地にして売りたい場合

空き家が古い場合、更地にしてから売りたいと考える方も少なくないでしょう。
更地にするには費用がかかるため、事前にメリットとデメリットを知ったうえで判断しましょう。

空き家を更地にして売るメリット

空き家を解体して整地した、土地だけになった状態を更地といいます。
更地にして売却する場合は、早く高く売れやすいというのがメリットです。
古い家が建っているよりも更地のほうがすっきりして見え、現地を見学に来た方は魅力的に感じやすいでしょう。
更地であれば、買主は土地を購入後すぐに新築住宅を建築できるほか、住宅以外の用途に使うことも容易です。
買主の自由度が高いため、より多くの方に訴求できるのもポイントです。
買主は解体費用を負担する必要がないため、空き家が建っている状態より高値で売却できることも多いです。
さらに、建物がなくなることで、管理の負担も少なくなります。
とくに倒壊などの危険性が高い建物を早めに更地にすることで、想定外の事故を避けられるでしょう。

空き家を更地にして売るデメリット

更地にして売りたいと考えている場合、デメリットも把握しておきましょう。
空き家を更地にして売却するデメリットは、費用がかかることです。
一般的な木造住宅の解体費用の相場は、1坪あたり3万円から6万円ほどです。
解体費用と売却価格のバランスを見ながら、解体するかを決めましょう。
さらに、建物が建っていれば受けられていた軽減措置の特例は、更地の場合は対象外となるため、固定資産税が跳ね上がることがあります。
税金の負担を避けるため、売り急ぐことにもなりかねません。
また、その土地にどのような制限がかかっているかを、解体前に必ず確認しておきましょう。
空き家を解体して更地にしたら、その後は建物が建てられない「再建築不可」の土地もあります。
そのような土地は、空き家を解体すると資産価値が激減するおそれもあるため、注意が必要です。
不動産会社などの専門家と相談しながら、更地にするかどうかを判断しましょう。

空き家を売りたいなら知っておこう！売却にかかる費用

「空き家を売りたいけど、売却にかかる費用が心配」という方もいらっしゃるでしょう。
ここでは、売却にかかる税金や費用を解説します。

相続登記にかかる税金や費用

空き家を相続した場合、売却前に相続登記をおこなう必要があります。
相続後なにも手続きをしなければ、空き家は亡くなった被相続人の名義のままになっています。
実際の所有者と名義人が一致していなければ、空き家を売却することはできません。
空き家の名義を被相続人から相続人に移すのが相続登記です。
相続登記には、以下の項目でお金がかかります。

• 書類の取得費用：5,000円から2万円
• 登録免許税：固定資産税評価額×0.4%
• 司法書士への依頼料：5万円から8万円

譲渡所得税

譲渡所得税とは、空き家を売却した際に生じた利益に対してかかる、所得税、住民税、復興特別所得税の総称です。
売却金額から、不動産の取得にかかった費用と売却にかかった費用を差し引いた利益に税率をかけて算出されます。
譲渡所得税の税率は、所有期間が5年を超えているかどうかによって異なります。

• 所有期間5年超（長期譲渡所得）：税率20.315%
• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：税率39.63%

相続した空き家の場合、元の所有者が所有していた年数がそのまま引き継がれます。
相続後すぐに売却しても、元の所有者が5年を超えて所有していたのであれば長期譲渡所得となり、低い税率が適用されます。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売却した場合、仲介手数料がかかります。
仲介手数料の上限は売却価格によって異なりますが、売却価格が400万円を超える場合は以下の速算式で算出できます。
売却価格400万円超：売却価格×3%＋6万円＋消費税
売却価格400万円以下の空き家には特例が適用され、不動産会社が売却にかかった費用を上乗せして請求できます。
これにより、売却価格400万円以下の空き家の仲介手数料は、消費税込みで198,000円と定められています。

解体費用

空き家を更地にしてから売りたい場合は、解体のために大きな出費が必要となります。
30坪の木造住宅の場合、100万円以上の解体費用がかかることが一般的です。
立地や建物の構造などによってはもっと高額になることも珍しくありません。

まとめ

空き家を現状のまま売却する場合は費用がかかりませんが、売却に時間がかかることがあります。
一方、更地にして売却する場合は早く売れやすいですが、解体費用がかかります。
さいたま市で空き家を売りたい方は、わたくしども「南新商事」にお任せください。
空き家の売却方法のご相談や査定のご依頼を、ホームページからも承っております。