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相続後の不動産売却でかかる譲渡所得税とは？確定申告はどうする？
2022-10-18
- この記事のハイライト
- ●不動産売却では譲渡所得税のほかに印紙税や登録免許税がかかる
- ●相続した不動産を売却する場合は、控除や特例を適用できれば節税が可能
- ●譲渡所得がプラスになった場合や、控除を利用する場合などは確定申告が必要
相続した不動産の売却では、場合によっては税金の負担が重くなることがあります。
不動産売却においてかかる税金や節税方法を事前に知っておけば、慌てないで済むでしょう。
この記事では、相続後の不動産売却でかかる譲渡所得税やそのほかの税金、利用できる控除や特例、確定申告についてご説明します。
さいたま市に相続した不動産をお持ちの方は、ぜひご参考にしてください。
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相続後の不動産売却でかかる譲渡所得税とそのほかの税金
相続後の不動産売却においてかかる税金は、おもに譲渡所得税、印紙税、登録免許税です。
それぞれの税金について解説します。
譲渡所得税
不動産売却における譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益に対して課される所得税・復興特別所得税・住民税の総称です。
売却代金そのものに税金が課されるわけではなく、不動産の取得や売却にかかった費用を差し引いた利益「譲渡所得」に対して課されます。
譲渡所得は以下の式で算出されます。
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
収入金額とは、売却金額のことです。
また、取得費とは不動産を得るためにかかった費用を指し、譲渡費用とは売却にかかった費用のことです。
相続した不動産における取得費には、その不動産の最初の所有者が支払った金額も適用されます。
たとえば、親が不動産を購入したときに支払った購入金額や諸費用を取得費として計上できるのです。
譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけて計算しますが、税率は所有年数によって異なります。
- 所有期間5年超の長期譲渡所得：20.315%
- 所有期間5年未満の短期譲渡所得：39.63%
相続の場合は、親などの前の所有者が取得した時点がそのまま引き継がれます。
つまり、相続後すぐに売却しても、親が5年を超えて所有していた場合は長期譲渡所得となり、低い税率が適用されます。
印紙税
不動産売却における印紙税とは、売買契約書の作成に課される税金のことで、印紙を貼り付け消印をすることで納税します。
契約書に記載された金額によって以下のように印紙税額が異なります。
- 契約金額500万円超1,000万円以下：1万円
- 契約金額1,000万円超5,000万円以下：2万円
- 契約金額5,000万円超1億円以下：6万円
ただし電子契約の場合、印紙税は課されません。
登録免許税
登録免許税とは、登記簿の記載内容を変更するためにかかる税金のことです。
相続後に不動産売却をする場合、以下の登録免許税が関わってきます。
- 相続登記：不動産の固定資産評価額×0.4%
- 所有権移転登記：不動産の固定資産税評価額×2.0%
- 抵当権抹消登記：不動産1つにつき1,000円
相続後は、そのままでは亡くなった被相続人のままになっている不動産の名義を相続人に書き換える相続登記が必要です。
売却の際に名義人を買主に変更する所有権移転登記にかかる税金は、買主が負担するのが一般的です。
不動産に抵当権が設定されている場合は、売却前に抵当権抹消登記が必要となり、売主が負担します。
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相続後の不動産売却で生じた譲渡所得税に使える控除や特例
相続後の不動産売却では、最初に不動産を取得したときよりも高い金額で売却できた場合など、譲渡所得税が大きな負担となることがあります。
控除や特例をできるだけ利用すれば、節税が可能となるでしょう。
取得費加算の特例
相続した不動産を売却したときに利用できる取得費加算の特例とは、納めた相続税を不動産売却の際の取得費に加算できるというものです。
取得費を高く計上できれば譲渡所得が少なくなるため、節税効果があります。
取得費加算の特例を受けるためにはいくつかの要件があり、そのうちのひとつが「相続開始の翌日から相続税申告期限の翌日以降3年を経過する日までに売却していること」です。
不動産売却は時間に余裕を持って手続きを進めたほうが有利な条件で売却できる可能性が高いです。
節税のためにも、相続後は早めに売却することが大切です。
マイホームを売却した場合の3,000万円控除
自分が住んでいた家を売却する場合、譲渡所得から3,000万円控除できる特例があります。
マイホームであればマンションでも一戸建てでも適用され、それほど厳しくない条件で利用できる特例です。
ただし親だけが住んでいた不動産など、売主本人が居住していない場合は利用できません。
相続した空き家を売却した場合の3,000万円控除
相続または遺贈により、親などの被相続人が住んでいた空き家を取得した場合に、譲渡所得が3,000万円控除される可能性があります。
この特例は、売却する方がその家に住んでいなくても、相続前に親などの被相続人が住んでいて、現在空き家になっている家に適用できます。
ただしマンションは対象外で、相続後3年以内に売却することなどの条件があるため、適用できるか確認が必要です。
控除や特例の条件確認が重要
ほかにも、10年を超えて所有した家を売却したときに受けられる軽減税率の特例や、居住用不動産を買い換えた場合の特例など、不動産売却に関する多くの特例や控除があります。
特例を受けるにはそれぞれ細かい条件が定められており、併用できるものとできないものもあり、注意が必要です。
相続した不動産の内容やその他の条件から、もっとも節税効果の高い控除や特例を受けると良いでしょう。
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不動産売却後の譲渡所得税には確定申告が必要？
不動産売却をしただけでは確定申告は不要ですが、必要となるケースがあります。
譲渡所得がプラスとなった場合と、控除や特例を利用する場合には、売却の翌年に確定申告をしなければいけません。
譲渡所得がマイナスなら確定申告は不要
売却金額よりも不動産の取得や売却にかかった費用のほうが多く、譲渡所得が0かマイナスになった場合は、確定申告をする必要はありません。
確定申告しない場合は税務署から確認の封書が届くので、正しい回答を記載して返送すれば良いでしょう。
確定申告が必要なケース
譲渡所得がプラスとなった場合は確定申告をしなければいけません。
また、控除を利用すれば結果的に譲渡所得がマイナスになる場合でも、確定申告は必要です。
控除を受けるためには確定申告をしなければいけないからです。
たとえ譲渡所得がマイナスの場合でも、損益通算の特例を利用する場合は確定申告をしましょう。
さらに、たとえ不動産売却前でも、賃貸収入のある不動産を相続した場合も賃貸収入が所得となるため、確定申告が必要です。
確定申告をおこなう期間
確定申告は、不動産売却をした翌年の2月16日から3月15日までの間におこないます。
居住地を管轄する税務署の相談窓口に行けば、職員に相談しながら手続きが可能ですが、確定申告の時期は混雑するおそれがあります。
ホームページで自宅から自分で確定申告をすることも可能です。
ただし、確定申告では専門用語などが多く使用されており、理解が難しいかもしれません。
不安がある場合は、税理士などの専門家に依頼する方法もあります。
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まとめ
相続後の不動産売却では、譲渡所得税などの税金が課されます。
トラブルにならないよう、あらかじめ税金についてある程度把握しておき、準備しておくと良いでしょう。
わたくしども「南新商事」は、さいたま市の不動産売却をはじめ、不動産に関するさまざまなサポートをおこなっております。
相続した不動産の無料査定などは、弊社までお気軽にご相談ください。
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